お得か?3月施工物件

すでに契約済みでも丙覧ム直でリベンジ下に掲げた表をご覧いただきたい。

私は六年前に建築設計事務所をリタイアした後、新築マンションの「内覧会」に買い主とともに赴き、マンションの品質をチエックするという仕事をしている。

その際、買い主と私とが不具合を指摘する項目の数が、ほかの月は平均三六項目であるのに対し、三月竣工物件(二〇〇五年)では五六項目に増えていたのだ。

〇六年は耐震偽装事件の影響かやや減るが、それでもほかの月より=項目も多かった。

三月竣工のマンションは不具合の数だけでなく重大な欠陥も多く、さらには完成さえしていないこともあるのだ。

そもそも新築マンションの場合、完成する一~二年前に契約し、竣工と同時に入居する「青田売り」が普通である。

三月を完成・引き渡しの時期に設定する物件が多いのだが、それは三月が引っ越しシーズンであり、売り主も年度末に売り上げを計上したいからである。

したがって、年度末はどの建設現場も大忙しで混乱しやすい。

作業員不足に加え、現場で目を光らせるべきゼネコンの技術者も、事務所で業者の手配や書類の作成などに忙殺される。

これでは間違いや不具合が発生するのは当然だ。

もちろん売り主としても、本来なら必要な時間をかけてまともなマンションをつくりたいと思っている。

それでも引き渡し時期を後ろにずらせないのは、それによる影響が大きいからだ。

契約違反を問われかねないうえに、入居予定者は住む場所がなくなり、仮住まいの問の家賃や引っ越し費用の問題が発生する。

また、一棟のマンションが完成するまでには何十という下請業者が関わっている。

綿密に組まれた工程表に従って作業が積み重ねられていくのだが、一社の作業が遅れれば、玉突き状態で他社に影響する。

このような業界の構造的な問題もあって、突貫工事で形にしてしまうしかないのだ。

よって三月竣工物件の購入はできるだけ避けるべきだが、すでに契約してしまった場合もあるだろう。

そんなときでも打つ手はある。

それが引き渡しの一~三カ月前に行われる通称「内覧会」だ。

これは売り主が買い主に完成したマンションを見せるものだが、少し前までは単に「引き渡し前の儀式」という意味合いが強かった。

しかし買い主の意識が向上するにつれ、この機会に工事のやり直しや手直しを要求する人が増えている。

通常、「内覧会のご案内」で売り主が提示しているチエック時間は、せいぜい一時間程度。

しかし私がチエックするときは、平均五~六時間はかける。

例えば雨の吹き込むバルコニーや共有部分の外廊下にバケツの水をまいてみると、うまく排水されず、水たまりができるのが見つかる。

特に三月竣工物件はとんでもない欠陥が見つかることも少なくない。

これは売り主の企業規模には関係ない。

名の通った大手でも中小でも同じである。

内覧会検査で欠陥が見つかれば、買い主は厳しく手直しを要求すべきだ。

まだまだ遠慮がちな買い主が多いが、「直さなければ残金は払わない」くらいのことを言ってもよい。

ただ残念ながら、買い主は所詮素人。

技術的な検査はできない。

それをやるのが売り主だ。

買い主が検査する以前に、売り主にまともな住宅を完成させるべくプレッシャーを与えることが重要である。

欠陥によっては、我慢して何十年も暮らすうち、心身の健康や家族関係に悪影響を及ぼすこともある。

マンションは一生で一番高い買い物だ。

買い主としての当事者意識をしっかり持ち、主張すべきことは主張するのが、ひいては業界全体の体質改善にもつながると思っている


*

最新の記事一覧

  • 『土地の売買事前の初歩』

    ●地価評価額、土地評価額について知る必要がある! 戸建の不動産投資、新築マンションや中古マンション投資を目指し、収益物件の収益率を計算する為には、購入しようとしている 土地の地価や相場を十分に把握してか ら、収益率を計算する必要があります。また、将来に購入した不動産を売却に出す際には、 激安で売れない!ということのないように、同じ広さで30年後の中古物件が どれぐらいの価格帯で販売されているかも参考になり ます。

    ●周辺エリアの賃料についても知るひつ必要がある!

    そんな時に、購入を考えている周辺エリアでの新築物件の新築価格や、中古戸建てや中古マンションの中古価格、周辺エリアの 分譲マンションや借家(貸家)の賃貸料 (賃料)も参考にする必要があります。周りが農地や、購入を考えているのが農地であれ ば農地売買価格について知る必要もあります。国有地なども。

    ●周辺エリアの治安や評判、将来性も要チェック!

    また、その土地に長年住んでいる人なら、地域の安全性(治安)や将来性(市街化調整区域等)もなんとなく感覚値があると思い ますが、まったく知らない土地を購入 する場合は、そのエリアの噂(うわさ)や評判・評価、口コミを事前にチェックする必要が あり2ちゃんねる(2チャンネル)やその他マンション等の掲示板が(一般 公開されていれば)重要な情報源になります。

    ●家探しでいい物件があったら?また将来に相続する場合は?

    また、購入した後も管理費や維持費がひつようになりますので、管理会社がクレームを頻繁受けていないかどうかも口コミや評判 をチェックできればハズレ率を減少。 そして、周辺の路線価や評価額が、遺産相続する場合の固定資産税や売買の評価価格になり ますので、税務署などで地図から拝見しておくのも、事前準備としては二重 丸です。その他、外観・価格推移・相場推移・調整区域 図面、建売、既存宅地、売買履歴等まで考慮に入れることが出来ればベスト。

      ■全国の実勢価格や評価額 北海道 北海道/札幌市 東北 青森県/青森市/岩手県/盛岡市/宮城県/仙台市/秋田県/秋田市/山形県/山形市/福島県/福島市/ 関東 茨城県/水戸市/栃木県/宇都宮市/群馬県/前橋市/埼玉県/さいたま市/千葉県/千葉市/東京都/東京/神奈川県/横浜市 中部 新潟県/新潟市/富山県/富山市/石川県/金沢市/福井県/福井市/山梨県/甲府市/長野県/長野市/岐阜県/岐阜市/静岡県/静岡市/愛知県/名古屋市 近畿 三重県/津市/滋賀県/大津市/京都府/京都市/大阪府/大阪市/兵庫県/神戸市/奈良県/奈良市/和歌山県/和歌山市 中国 鳥取県/鳥取市/島根県 /松江市/岡山県/岡山市/広島県/広島市/山口県/山口市 四国 徳島県/徳島市/香川県/高松市/愛媛県/松山市/高知県/高知市 九州 福岡県/福岡市/佐賀県/佐賀市/長崎県/長崎市/熊本県/熊本市/大分県/大分市/宮崎県/宮崎市/鹿児島県/鹿児島市/沖縄/那覇市

    【マンションの選び方1】

    クレームの多い不動産・マンションディベロッパー・不動産管理会社を選ばない為に! 2ちゃんねる(通称:2チャンネル、2ちゃん、2ちゃん、二ちゃん、ニチャン、2ch)の不動産関連連スレで、不動産、マンションディベロッパー、マンション管理会社の評判や評価、うわさ(噂)、クレームや悪評について、事前に調べておくことができます。ただし、2ちゃんねるなので、信頼性は各自でご判断ください。

    【マンションの選び方2】

    借家(貸家)による家賃収入について考える!家賃相場の算出方法。 借家にして家賃収入(賃貸料)がどれくらいになるかは、その土地やマンションの公示価格、実勢価格、地価、路線価、坪単価、評価額をメドにして算出することが可能です。中古マンション(中古アパート)だけでなく新築マンションの不動産投資や、一軒家を貸し出して家賃収入を考えている人にも同じくあてはまります。ただ、中古物件(中古住宅)は、それ以外に築後どれくらいの年数がたっているかを加味して、周りのマンション相場と比較して算出することが重要です。分譲マンション(分譲予定マンション)が回りでどれ位空き家となっているか等も参考に。

    【マンションの選び方3】

    運用費(固定費:固定資産税、修繕費、他)について考える!その他、住む人の負担(水道負担税、住民税、住宅減税)まで考慮できれば、更に精度高く、家賃を決めることが出来る。

    【マンションの選び方4】

    市街化調整区域、課税評価額、農地、容積率、警察署や消防署の近さ、小学校、中学校、高校、スーパー、コンビニ、駅近などの周辺環境の口コミ情報(くちこみ・クチコミ)まで、他考慮に入れると食いっぱぐれのない不動産投資が可能になる。

    【お得か?3月施工物件】

    ■3月施工の住宅/マンション物件はお得なのでしょうか?不動産ディベロッパー、不動産販売代理店の事業を知れば、少しでもお得にマンションを購入で きるかも?

    【リノベーション物件って?】

    ■リノベーションをして、高く売り抜ける。またはリノベーションをして高利回りで賃貸収益を得るなど、リノベーションが不動産の価値をあげる時代にな りました。

    【中古マンションの選び方】

    ■中古マンションは、新築マンションよりも、不動産投資(マンション投資)という意味では、お得にリスク少なく購入できる術があります。

    【住宅性能】

    ■長期間収益を生み出す、収益物件を探し当てるためには、マンションや戸建ての管理状況はもとより、住宅性能という切り口でのチェックも。

    【定期借地権付き物件】

    ■品川付近から有名になった定期借地権付き物件(マンション)は、得か損か?土地を所有しないという選択も考慮に入れる時代に。

    【定額リフォームはお得?】

    ■定額リフォームとは?平米あたり幾ら、という見積もりを単純にしたリフォームのありかた、その真髄とは?お得な方と損になる方、両方ありえます。
ページ上部に