(1)建て替えるべきか

住宅のセミナーを開催すると、「建て替えるべきかリノベーションすべきか」という質問が一番多い。

しかし私は必ず、「築年数にかかわらず、家の状態がわからないと答えられない」と言っている。

頭の中で悩むまえに、業者に家の診断を依頼すべきだ。

そして診断の結果を、五つのポイントに注目して比較しよう。

まずは費用。

リノベーションでは、改造部分だけを壊し、既存部分に合わせて新規部分をつくり、さらに取り合い部分(つなぎの部分)を補修するため、手間がかかり、工事料金が割高

になる。

建て替えの場合には、仮住まいの手配や引っ越し費用、家の解体費用が必要となる。

廃材の廃棄は一〇〇万単位のお金がかかるので、見積もりに含めるように依頼しよう。

目安として、リノベーション費用が、建て替え費用の七割以上かかる場合は、建て替えを考えたほうがよい。

次に、間取り変更の柔軟性。

リノベーションで階段を移動したり、廊下の幅を広げたりするのは多額の費用がかかるし、構造上難しいこともある。

建て替えのほうが間取りの自由度は高い。

三点目は法律の制限。

建築基準法の改正や条例により、建て替えると今よりも小さい家しか建たない場合や、その逆もある。

また、建て替えができないこともあるので、必ず事前に市区町村(役所・役場の建築課など)に確認しよう。

四点目に安全性。

耐震基準が年々厳しくなっているため、古い家の耐震補強は大掛かりになりがち。

地盤沈下や土台の腐食などで、基礎工事が必要な場合も同…様だ。

最新技術で建て替えるほうが、安全性はより高くなる。

五点目はライフスタイル。

子供の独立など、近々生活が大きく変わる可能性があるなら、それまでは部分的なリフォーム、メンテナンス工事で繋ぎたい。

ライフスタイルが定まらないうちに建て替えをすると、ムダが出やすいからだ。

相見積もりはここをチェックする!建て替えを決めたら、業者三社程度から相見積もりを取ろう。

見積もりを見て、まず建て替えの内容をしっかり把握する。

見積もりをただポストに入れてもらうだけというのはもってのほかだ。

業者によって見積もりの出し方が違うので、各工事の単価を比較するのではなく、きちんと説明を受けたうえで総額を比較する。

そうすることで総額の目安がわかってくる。

やり取りの中から担当者や業者の見極めをすることが重要だ。

業者を決めた後も、相性が合わないと感じたら担当者を代えてもらう勇気を持ってほしい。

同じ業者でも、担当者によって仕上がりの満足度は大きく変わってくるからだ。

建て替えのプランは、「柔軟性」がカギだ。

例えば子供部屋は壁で囲まず、間仕切り家具で仕切っておけば、子供が独立しても、夫婦で部屋を広く使える。

ライフスタイルも含めて担当者とじっくり相談して家づくりをしてほしい


*

最新の記事一覧

  • 『土地の売買事前の初歩』

    ●地価評価額、土地評価額について知る必要がある! 戸建の不動産投資、新築マンションや中古マンション投資を目指し、収益物件の収益率を計算する為には、購入しようとしている 土地の地価や相場を十分に把握してか ら、収益率を計算する必要があります。また、将来に購入した不動産を売却に出す際には、 激安で売れない!ということのないように、同じ広さで30年後の中古物件が どれぐらいの価格帯で販売されているかも参考になり ます。

    ●周辺エリアの賃料についても知るひつ必要がある!

    そんな時に、購入を考えている周辺エリアでの新築物件の新築価格や、中古戸建てや中古マンションの中古価格、周辺エリアの 分譲マンションや借家(貸家)の賃貸料 (賃料)も参考にする必要があります。周りが農地や、購入を考えているのが農地であれ ば農地売買価格について知る必要もあります。国有地なども。

    ●周辺エリアの治安や評判、将来性も要チェック!

    また、その土地に長年住んでいる人なら、地域の安全性(治安)や将来性(市街化調整区域等)もなんとなく感覚値があると思い ますが、まったく知らない土地を購入 する場合は、そのエリアの噂(うわさ)や評判・評価、口コミを事前にチェックする必要が あり2ちゃんねる(2チャンネル)やその他マンション等の掲示板が(一般 公開されていれば)重要な情報源になります。

    ●家探しでいい物件があったら?また将来に相続する場合は?

    また、購入した後も管理費や維持費がひつようになりますので、管理会社がクレームを頻繁受けていないかどうかも口コミや評判 をチェックできればハズレ率を減少。 そして、周辺の路線価や評価額が、遺産相続する場合の固定資産税や売買の評価価格になり ますので、税務署などで地図から拝見しておくのも、事前準備としては二重 丸です。その他、外観・価格推移・相場推移・調整区域 図面、建売、既存宅地、売買履歴等まで考慮に入れることが出来ればベスト。

      ■全国の実勢価格や評価額 北海道 北海道/札幌市 東北 青森県/青森市/岩手県/盛岡市/宮城県/仙台市/秋田県/秋田市/山形県/山形市/福島県/福島市/ 関東 茨城県/水戸市/栃木県/宇都宮市/群馬県/前橋市/埼玉県/さいたま市/千葉県/千葉市/東京都/東京/神奈川県/横浜市 中部 新潟県/新潟市/富山県/富山市/石川県/金沢市/福井県/福井市/山梨県/甲府市/長野県/長野市/岐阜県/岐阜市/静岡県/静岡市/愛知県/名古屋市 近畿 三重県/津市/滋賀県/大津市/京都府/京都市/大阪府/大阪市/兵庫県/神戸市/奈良県/奈良市/和歌山県/和歌山市 中国 鳥取県/鳥取市/島根県 /松江市/岡山県/岡山市/広島県/広島市/山口県/山口市 四国 徳島県/徳島市/香川県/高松市/愛媛県/松山市/高知県/高知市 九州 福岡県/福岡市/佐賀県/佐賀市/長崎県/長崎市/熊本県/熊本市/大分県/大分市/宮崎県/宮崎市/鹿児島県/鹿児島市/沖縄/那覇市

    【マンションの選び方1】

    クレームの多い不動産・マンションディベロッパー・不動産管理会社を選ばない為に! 2ちゃんねる(通称:2チャンネル、2ちゃん、2ちゃん、二ちゃん、ニチャン、2ch)の不動産関連連スレで、不動産、マンションディベロッパー、マンション管理会社の評判や評価、うわさ(噂)、クレームや悪評について、事前に調べておくことができます。ただし、2ちゃんねるなので、信頼性は各自でご判断ください。

    【マンションの選び方2】

    借家(貸家)による家賃収入について考える!家賃相場の算出方法。 借家にして家賃収入(賃貸料)がどれくらいになるかは、その土地やマンションの公示価格、実勢価格、地価、路線価、坪単価、評価額をメドにして算出することが可能です。中古マンション(中古アパート)だけでなく新築マンションの不動産投資や、一軒家を貸し出して家賃収入を考えている人にも同じくあてはまります。ただ、中古物件(中古住宅)は、それ以外に築後どれくらいの年数がたっているかを加味して、周りのマンション相場と比較して算出することが重要です。分譲マンション(分譲予定マンション)が回りでどれ位空き家となっているか等も参考に。

    【マンションの選び方3】

    運用費(固定費:固定資産税、修繕費、他)について考える!その他、住む人の負担(水道負担税、住民税、住宅減税)まで考慮できれば、更に精度高く、家賃を決めることが出来る。

    【マンションの選び方4】

    市街化調整区域、課税評価額、農地、容積率、警察署や消防署の近さ、小学校、中学校、高校、スーパー、コンビニ、駅近などの周辺環境の口コミ情報(くちこみ・クチコミ)まで、他考慮に入れると食いっぱぐれのない不動産投資が可能になる。

    【お得か?3月施工物件】

    ■3月施工の住宅/マンション物件はお得なのでしょうか?不動産ディベロッパー、不動産販売代理店の事業を知れば、少しでもお得にマンションを購入で きるかも?

    【リノベーション物件って?】

    ■リノベーションをして、高く売り抜ける。またはリノベーションをして高利回りで賃貸収益を得るなど、リノベーションが不動産の価値をあげる時代にな りました。

    【中古マンションの選び方】

    ■中古マンションは、新築マンションよりも、不動産投資(マンション投資)という意味では、お得にリスク少なく購入できる術があります。

    【住宅性能】

    ■長期間収益を生み出す、収益物件を探し当てるためには、マンションや戸建ての管理状況はもとより、住宅性能という切り口でのチェックも。

    【定期借地権付き物件】

    ■品川付近から有名になった定期借地権付き物件(マンション)は、得か損か?土地を所有しないという選択も考慮に入れる時代に。

    【定額リフォームはお得?】

    ■定額リフォームとは?平米あたり幾ら、という見積もりを単純にしたリフォームのありかた、その真髄とは?お得な方と損になる方、両方ありえます。
ページ上部に