(5)建売住宅とは

完成した物件を買う建売住宅。

家を持つ喜びから意匠や間取り、仕様に目を奪われ、目に見えない肝心な部分を見落とすケースが多い。

その一つとして重要なのが「検査済証」の有無だ。

建築基準法により、住宅は完成時に区市町村建築課(または指定検査機関)が行う完了検査に合格し「検査済証」の交付を受けなければならない。

その建物が建築基準法に適合していることを証明するのが検査済証。

これがない建物は違反建築物になる。

法律上、本来は違反建築物を住居とすることはできないのだが、取り締まりが困難なことから、従来はそのほとんどが見逃されていた。

しかし、二〇〇二年頃から検査済証の交付率回上に力が注がれ、また検査済証がないと住宅ローンの融資をしない金融機関が増えたことから、今日では交付率が飛躍的に

向上している。

とはいえ、違反建築の住宅がなくなったわけではない。

〇四年度の全国平均で検査済証の交付率は約七三%。

残るおよそ三割は違反建築物なのである。

では、検査済証のない住宅には、どのような不具合があるのだろう。

建築基準法の規定では、着工前に設計図書による建築確認、施工中に中間検査、完成後に完了検査が行われる。

これらの検査では、主に建物の配置、道路や隣地との関係、隣地の日照、建物の用途などが対象となる。

違反となるのは建ぺい率・容積率の超過、各種斜線制限の違反、用途制限違反、接道義務違反などである。

これらの違反があり、検査済証のない建売住宅の場合、住む分にはさほど支障はないのだが、後々に大きな問題が出てくる。

最も困るのは建て替えや、住宅を売りに出すときだ。

家を建て替えようとするとき、建ぺい率・容積率の超過や斜線制限に違反していると、もとと同じ広さ、間取り、高さで家を建て替えることができなくなる。

建売住宅ではあまり例がないが、接道義務違反があった場合、道路用地を取得しなければならないケースも出てくる。

当然、住宅の資産価値も下がる。

住宅を中古で売り出す場合、検査済証がないと相場の二~三割は売り出し価格が下がる。

特に接導我務違反があると、売り出しに際して「建築不可」「再建築不可」という表示が義務づけられ、価格を半額以下にしなければならないこともある。

ちなみに、購入時に検査済証があり、適法と認められた住宅であっても、その後に違法な増改築をした場合は「既存不適格建築物」とされる。

これも売り出し時に表示が義務づけられ、価格が相場を下回ることになる。

このほか、日常の生活でも、違反建築の住宅では、規模や高さ、隣地との関係などでトラブルが起こることも少なくない。

建売住宅の購入で、検査済証の確認は必須事項である。


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