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（６）建築条件付き宅地 Archive

建築条件付き宅地
建築条件付き宅地と建売住宅の違いを知らないため、不利益を被っている購入者がかなりいると思われる。

建売住宅は建築確認等の許認可を受け、現在建築中か、すでに建築されているものが消費者に販売される。

業者にとっては売れずに入金がない場合でも建築業者等への支払いをしなければならず、リスクの大きい販売方法だ。

そのため、新築戸建て住宅に占める建売住宅の割合は少なく、都市部では一割程度だといわれている。

これに対し、建築条件付き宅地は業者にとってリスクが小さい。

土地を売ることによる粗利は少ないため、その土地に、業者が指定した建築会社が建物を建てるという条件で土地を販売するという方法だ。

ただし、この販売方法は独占禁止法に違反するおそれがあるため、次の三つの法的要件が定められている。

①土地の売買契約後三カ月以内に建物の建築請負契約が成立しなければ、土地の売買契約は白紙になる(現在は売り主と買い主の自由意思で期間を定められることになっているが、従来からの慣例で一般的には三カ月以内となるケースが多い)。

②建物の建築を請け負うことができる者は、土地の売り主(子会社等を含む)または代理人に限られる。

③建築請負契約が成立しなかった場合、名目のいかんを問わず売り主が受け取った金銭はすべて返還しなければならない。

購入者にとって、建築条件付き宅地のメリットは、建物の間取りはもちろん、材料、工法等についても細かく指示できるところにある。

土地の売買契約を行った後、建物について業者と相談する時間が許されているからだ。

ところが実際の販売現場では、購入者に知識がないため、「当社の場合、同時にご契約をいただくのが決まりです」と言われるケースが多い。

簡単な間取りだけが決まると、土地の売買契約と建物の建築請負契約を同時に迫られ、両方の契約書に印鑑を押してしまうようなことが横行しているのだ。

広告についても、違法な表示をしているケースが目立つ(図参照)。

建築条件付き宅地は「建築条件付き」を明記したうえで、土地だけの価格を記さなければならない。

「建築条件付き」を小さく表示し、土地と建物の総額を記している広告がまかり通っているのが現状だ。

不動産会社に支払う仲介手数料についても、購入者が騙されているケースが散見される。

建築条件付き宅地はあくまでも土地だけについての売買なので、土地のみの仲介手数料を支払えばよい。

それが、建物についての仲介手数料を上乗せして支払わされるケースが多い。

マンションを建てる場合とは異なり、戸建て住宅は従業員数人の小さな工務店でも建てることが可能で、さまざまな業者が競っている。

建築条件付き宅地とは知らず、欠陥住宅を掴まされるケースも報告されているので、注意が必要だ

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『土地の売買事前の初歩』

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戸建の不動産投資、新築マンションや中古マンション投資を目指し、収益物件の収益率を計算する為には、購入しようとしている 土地の地価や相場を十分に把握してから、収益率を計算する必要があります。また、将来に購入した不動産を売却に出す際には、 激安で売れない！ということのないように、同じ広さで30年後の中古物件がどれぐらいの価格帯で販売されているかも参考になり ます。

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そんな時に、購入を考えている周辺エリアでの新築物件の新築価格や、中古戸建てや中古マンションの中古価格、周辺エリアの 分譲マンションや借家（貸家）の賃貸料（賃料）も参考にする必要があります。周りが農地や、購入を考えているのが農地であれ ば農地売買価格について知る必要もあります。

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また、購入した後も管理費や維持費がひつようになりますので、管理会社がクレームを頻繁受けていないかどうかも口コミや評判 をチェックできればハズレ率を減少。そして、周辺の路線価や評価額が、遺産相続する場合の固定資産税や売買の評価価格になり ますので、税務署などで地図から拝見しておくのも、事前準備としては二重丸です。その他、外観・価格推移・相場推移・調整区域 図面、建売、既存宅地、売買履歴等まで考慮に入れることが出来ればベスト。

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