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（１）建て替えるべきか Archive
建て替え
- 2008年10月26日 11:48
- （１）建て替えるべきか
住宅のセミナーを開催すると、「建て替えるべきかリノベーションすべきか」という質問が一番多い。
しかし私は必ず、「築年数にかかわらず、家の状態がわからないと答えられない」と言っている。
頭の中で悩むまえに、業者に家の診断を依頼すべきだ。
そして診断の結果を、五つのポイントに注目して比較しよう。
まずは費用。
リノベーションでは、改造部分だけを壊し、既存部分に合わせて新規部分をつくり、さらに取り合い部分(つなぎの部分)を補修するため、手間がかかり、工事料金が割高になる。
建て替えの場合には、仮住まいの手配や引っ越し費用、家の解体費用が必要となる。
廃材の廃棄は一〇〇万単位のお金がかかるので、見積もりに含めるように依頼しよう。
目安として、リノベーション費用が、建て替え費用の七割以上かかる場合は、建て替えを考えたほうがよい。
次に、間取り変更の柔軟性。
リノベーションで階段を移動したり、廊下の幅を広げたりするのは多額の費用がかかるし、構造上難しいこともある。
建て替えのほうが間取りの自由度は高い。
三点目は法律の制限。
建築基準法の改正や条例により、建て替えると今よりも小さい家しか建たない場合や、その逆もある。
また、建て替えができないこともあるので、必ず事前に市区町村(役所・役場の建築課など)に確認しよう。
四点目に安全性。
耐震基準が年々厳しくなっているため、古い家の耐震補強は大掛かりになりがち。
地盤沈下や土台の腐食などで、基礎工事が必要な場合も同...様だ。
最新技術で建て替えるほうが、安全性はより高くなる。
五点目はライフスタイル。
子供の独立など、近々生活が大きく変わる可能性があるなら、それまでは部分的なリフォーム、メンテナンス工事で繋ぎたい。
ライフスタイルが定まらないうちに建て替えをすると、ムダが出やすいからだ。
相見積もりはここをチェックする!建て替えを決めたら、業者三社程度から相見積もりを取ろう。
見積もりを見て、まず建て替えの内容をしっかり把握する。
見積もりをただポストに入れてもらうだけというのはもってのほかだ。
業者によって見積もりの出し方が違うので、各工事の単価を比較するのではなく、きちんと説明を受けたうえで総額を比較する。
そうすることで総額の目安がわかってくる。
やり取りの中から担当者や業者の見極めをすることが重要だ。
業者を決めた後も、相性が合わないと感じたら担当者を代えてもらう勇気を持ってほしい。
同じ業者でも、担当者によって仕上がりの満足度は大きく変わってくるからだ。
建て替えのプランは、「柔軟性」がカギだ。
例えば子供部屋は壁で囲まず、間仕切り家具で仕切っておけば、子供が独立しても、夫婦で部屋を広く使える。
ライフスタイルも含めて担当者とじっくり相談して家づくりをしてほしい
しかし私は必ず、「築年数にかかわらず、家の状態がわからないと答えられない」と言っている。
頭の中で悩むまえに、業者に家の診断を依頼すべきだ。
そして診断の結果を、五つのポイントに注目して比較しよう。
まずは費用。
リノベーションでは、改造部分だけを壊し、既存部分に合わせて新規部分をつくり、さらに取り合い部分(つなぎの部分)を補修するため、手間がかかり、工事料金が割高になる。
建て替えの場合には、仮住まいの手配や引っ越し費用、家の解体費用が必要となる。
廃材の廃棄は一〇〇万単位のお金がかかるので、見積もりに含めるように依頼しよう。
目安として、リノベーション費用が、建て替え費用の七割以上かかる場合は、建て替えを考えたほうがよい。
次に、間取り変更の柔軟性。
リノベーションで階段を移動したり、廊下の幅を広げたりするのは多額の費用がかかるし、構造上難しいこともある。
建て替えのほうが間取りの自由度は高い。
三点目は法律の制限。
建築基準法の改正や条例により、建て替えると今よりも小さい家しか建たない場合や、その逆もある。
また、建て替えができないこともあるので、必ず事前に市区町村(役所・役場の建築課など)に確認しよう。
四点目に安全性。
耐震基準が年々厳しくなっているため、古い家の耐震補強は大掛かりになりがち。
地盤沈下や土台の腐食などで、基礎工事が必要な場合も同...様だ。
最新技術で建て替えるほうが、安全性はより高くなる。
五点目はライフスタイル。
子供の独立など、近々生活が大きく変わる可能性があるなら、それまでは部分的なリフォーム、メンテナンス工事で繋ぎたい。
ライフスタイルが定まらないうちに建て替えをすると、ムダが出やすいからだ。
相見積もりはここをチェックする!建て替えを決めたら、業者三社程度から相見積もりを取ろう。
見積もりを見て、まず建て替えの内容をしっかり把握する。
見積もりをただポストに入れてもらうだけというのはもってのほかだ。
業者によって見積もりの出し方が違うので、各工事の単価を比較するのではなく、きちんと説明を受けたうえで総額を比較する。
そうすることで総額の目安がわかってくる。
やり取りの中から担当者や業者の見極めをすることが重要だ。
業者を決めた後も、相性が合わないと感じたら担当者を代えてもらう勇気を持ってほしい。
同じ業者でも、担当者によって仕上がりの満足度は大きく変わってくるからだ。
建て替えのプランは、「柔軟性」がカギだ。
例えば子供部屋は壁で囲まず、間仕切り家具で仕切っておけば、子供が独立しても、夫婦で部屋を広く使える。
ライフスタイルも含めて担当者とじっくり相談して家づくりをしてほしい
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『土地の売買事前の初歩』
●地価評価額、土地評価額について知る必要がある！
戸建の不動産投資、新築マンションや中古マンション投資を目指し、収益物件の収益率を計算する為には、購入しようとしている 土地の地価や相場を十分に把握してから、収益率を計算する必要があります。また、将来に購入した不動産を売却に出す際には、 激安で売れない！ということのないように、同じ広さで30年後の中古物件がどれぐらいの価格帯で販売されているかも参考になり ます。
●周辺エリアの賃料についても知るひつ必要がある！
そんな時に、購入を考えている周辺エリアでの新築物件の新築価格や、中古戸建てや中古マンションの中古価格、周辺エリアの 分譲マンションや借家（貸家）の賃貸料（賃料）も参考にする必要があります。周りが農地や、購入を考えているのが農地であれ ば農地売買価格について知る必要もあります。
●周辺エリアの治安や評判、将来性も要チェック！
また、その土地に長年住んでいる人なら、地域の安全性（治安）や将来性（市街化調整区域等）もなんとなく感覚値があると思い ますが、まったく知らない土地を購入する場合は、そのエリアの噂（うわさ）や評判・評価、口コミを事前にチェックする必要が あり２ちゃんねる（２チャンネル）やその他マンション等の掲示板が（一般公開されていれば）重要な情報源になります。
●家探しでいい物件があったら？また将来に相続する場合は？
また、購入した後も管理費や維持費がひつようになりますので、管理会社がクレームを頻繁受けていないかどうかも口コミや評判 をチェックできればハズレ率を減少。そして、周辺の路線価や評価額が、遺産相続する場合の固定資産税や売買の評価価格になり ますので、税務署などで地図から拝見しておくのも、事前準備としては二重丸です。その他、外観・価格推移・相場推移・調整区域 図面、建売、既存宅地、売買履歴等まで考慮に入れることが出来ればベスト。